영남일보 - 유치권 확인판결받아 기판력 주장 '유치권 지키기'

공사를 하고 공사대금을 받지 못한 공사업자는 미지급 공사대금채권에 기해 공사현장을 점유하며 유치권을 행사할 수 있다. 그런데 실무상 유치권은 '깨트리기'보다 '지키기'가 몇 배나 어려운데, 유치권 확인판결을 받은 후 그 기판력에 의해 낙찰자가 유치권을 다툴 수 없게 만들어 유치권을 지키는 방법을 사례를 통해 소개하기로 한다.A는 공사업자로서 건축주 B로부터 상가 신축공사를 도급받아 건물을 완공했으나, 건축주 B가 공사대금 중 1억원을 지급하지 않아 그 미지급 공사대금채권에 기해 공사한 상가를 점유하며 유치권을 행사했다. 그런데 A는 B가 공사비를 대출한 은행에 유치권 포기각서를 제출한 일이 있었다. 그리고 A는 B를 상대로 유치권 확인소송을 제기하였고, B가 송달받고 아무런 대응을 하지 않아 무변론으로 유치권 확인판결을 받았다. 판결주문은 "A는 B에게 별지 목록 기재 부동산에 관해 1억원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음을 확인한다"는 내용이었다. 그런데 그 후 위 상가는 근저당권자인 은행의 경매신청으로 경매가 되어 C가 낙찰을 받은 후 A를 상대로 건물인도를 청구하면서 "유치권 포기각서에 의해 유치권이 부존재한다"는 이유를 들었다.이에 대해 A는 "유치권 확인판결의 기판력이 있고, 그 효력이 '변론종결 후의 승계인'인 C에게도 미치므로 C의 인도청구는 유치권 확인판결의 기판력에 저촉되므로 각하되어야 한다"고 주장했다. 기판력이란 "전소(前訴)에서의 소송물에 대한 판단은 후소(後訴)에서도 존중돼 모순되는 판단을 할 수 없고, 당사자도 모순되는 주장을 할 수 없는 효력"을 말한다.이 사례에서 법원은 누구의 손을 들어줄까. 결론부터 말하면 법원은 A의 기판력 저촉 주장을 받아들여 B의 건물인도청구를 각하하게 되므로, 결국 A의 손을 들어주게 되는 셈이다.종전 소송인 A의 유치권 확인판결은 '유치권이 있음을 확인한다'는 주문에 기판력이 생기고, C는 경매로 취득했어도 '변론종결 후의 승계인'이 되며, 새 소송인 C의 건물인도소송에서는 전소에서 기판력이 인정된 법률관계인 '유치권의 존재'가 '선결적 법률관계'가 되므로 전소 판결의 기판력이 후소에 미친다는 이유에서이다.(대판 93다34183 판결) 낙찰자 C는 유치권 포기각서의 효력에 대해 판단도 받지 못하고 각하판결을 받게 되는 셈이다.결론적으로 유치권 입증에 어려움이 있는 유치권자는 이처럼 미리 유치권 확인판결을 받아 놓는 방법을 강구할 필요가 있다. 

영남일보 - 자신의 토지 내 미등기 건물 매수자에 부당이득반환청구되나

A소유 토지 위에 B가 건축한 미등기 건물이 C를 거쳐 D가 매수해 현재 소유권자라면, A는 D를 상대로 D가 A의 토지를 사용하는 데 대한 임료상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을까.대법원은 최근 토지 소유자 A는 건물을 신축해 건물 소유권을 원시취득한 B와 현재 소유권 등기는 없지만 사실상의 처분권을 가진 D 모두에게 임료 상당의 부당이득반환 청구할 수 있고, 원시취득자 B와 사실상의 처분권자 D 사이는 부진정 연대책임 관계라고 보고, 이와 상반되는 결론을 내린 원심을 파기환송했다.(2022년 9월29일 선고 2018다243133(본소), 2018다243140(반소) 판결)앞서 원심은 "미등기건물의 소유권은 신축한 자가 원시취득하므로 부당이득반환해야 할 자는 원시취득자인 B이고, D는 법률상의 소유자가 아니므로 부당이득반환의무가 없다"고 판시했었다.대법원이 이같이 판결한 이유를 들여다보자. 먼저 "타인 소유 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인해 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다."(대법원 2007다21856, 21863 판결 등)는 점을 전제했다.그리고 "미등기건물의 원시취득자가 소유자이므로 원시취득자가 토지 소유자에게 부당이득반환의무를 지고, 건물에 관해 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 않다"라고 보았다.(대법원 2009다76522, 76539 판결)다음으로 미등기건물의 양수인에 대해선 "미등기건물을 양수해 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유ㆍ사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다"라며 "미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대해 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정 연대채무 관계에 있다"고 결론을 냈다.다만, 미등기건물에 임차인 등 점유자가 있다면, 건물 소유자가 아닌 점유자는 따로 부당이득반환의무를 부담하지 않음을 유의해야 한다.(대법원 2002다57935 판결)결국 타인 토지상 미등기건물이 있을 경우 '건물의 원시취득자'와 현재 '사실상의 처분권을 가지는 자'가 연대해 임료상당의 부당이득을 반환할 책임이 있다는 것이다.  

영남일보 - 실거주 이유로 임차인 내보낸 후 3일만에 임대시 손해배상

주택임대차보호법은 임차인의 2년간 계약갱신요구권을 인정하면서, 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 '임대인의 실거주'를 규정하고 있다.또한 임대인이 자신이 거주한다며 임차인을 내보낸 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다. 그런데 서울중앙지법은 최근 실거주 이유로 임차인을 내보낸 지 3일 만에 새 임차인에게 세를 놓은 임대인은 임차인에게 손해배상으로 2천250만원을 지급하라는 판결을 내려 주목받고 있다. (2022년 10월18일 선고 2022가소1067836 판결)A는 2019년 4월 임대인 B와 보증금 6억5천만원에 2년간 임대차 계약을 체결하고 B 소유 아파트에 거주하던 중 A가 임대차 계약갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B로부터 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 취지의 문자 메시지를 받았다. A는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B는 A가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억원에 임대차 계약을 체결했고, 이 사실을 안 A는 B를 상대로 손해배상소송을 냈다.소송에서 B는 "A가 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다. 또한 당초 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이다. 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 대응했다.법원은 "우선 B가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.또 "임대인의 주장처럼 직접 거주하지 못하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 보았다.결론적으로, B는 A에게 손해배상책임이 있고, 그 손해액은 B가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2천250만원이라고 판단했다. 전월세 전환율이 2.5%이므로 갱신거절 당시 환산월차임(1년)이 1천625만원(=6억5천만원×0.025), 새로운 임대 시 환산월차임(1년) 2천750만원(=11억원×0.025)의 차액이 1천125만원이므로 2년치는 2천250만원(=1천125만원×2)이 된다.이번 판결은 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 임차인이 별도의 계약갱신 요구를 할 필요가 없다고 본 점에 큰 의의가 있다.

영남일보 - 임차인이 가계약금 지급 후 일방 파기 시 해약금으로 몰취되나

임대차계약을 체결하기 전 교섭단계에서 임차인이 가계약금으로 임대인에게 계약금의 일부인 300만원을 지급한 후 임차인이 개인 사정에 의해 일방적으로 계약체결을 중단하고 가계약금 반환을 요구한 경우, 임대인은 가계약금으로 받은 300만원을 해약금으로 몰취할 수 있을까. 아니면 임차인에게 돌려줘야 할까.대법원은 최근 특별히 쌍방 간 해약금 약정이 있었다는 증거가 없는 한 그 가계약금을 임대인이 몰취할 수 없고, 임차인에게 돌려줘야 한다고 판결했다.(2022년 9월29일 선고 2022다247187판결·임차보증가계약금 반환)대법원은 먼저 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021다248312 판결)"라고 전제했다."이러한 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 임차인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 임대인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"라고 판단했다.그런데 원심은 "임차인이 임대인에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 임차인이 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 임대인에게 몰취된다"는 이유를 들어 임차인의 임대인에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척했다.대법원은 결론적으로 "원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척했으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해해 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"며 원심으로 사건을 돌려보냈다.결론적으로 계약금 전액이 지불되었다면 민법(565조)에 의해 해약금으로 추정되므로 임대인이 몰취할 수 있겠다.하지만 구두계약만 한 상태에서 계약금의 일부만 지급되었으므로 해약금이나 위약금에 관한 별도 약정이 없는 한 단순한 보관금에 불과하므로 임차인에게 반환해야 한다.다만 이 결론은 임대인도 계약파기에 동의한 경우이고, 부동의한 경우에는 임차인이 계약금 전액을 지급하지 않는 한 일방적으로 파기할 수 없게 된다.

영남일보 - 동일인 공유 토지·건물 중 일부 지분 이전 시 법정지상권 인정되나

토지와 건물을 여러 명이 공유지분형태로 소유하는 경우가 많다. 토지나 건물만 공유이거나 토지 및 건물 모두 공유관계인 경우가 있는데, 공유자가 동일인이기도 하고 서로 다르기도 하다.최근 대법원은 토지와 그 지상 건물이 모두 동일한 소유자가 공유하고 있다가 건물 공유자 중 1인이 타인에게 건물의 공유지분을 증여함으로써 건물과 토지의 공유자가 변경된 경우, 건물의 공유지분을 취득한 자에게 관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부에 대해, 성립하지 않는다고 판결했다.(2022년 8월31일 선고 2018다218601 판결)재판부는 "토지 및 그 지상 건물 모두가 각 공유에 속한 경우, 토지 및 건물 공유자 중 1인이 그중 건물 지분만을 타인에 증여해 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에도 해당 토지 전부에 관하여 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면 이는 토지 공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 의사에 기하지 아니한 채 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권 설정 처분행위를 허용하는 것 이므로 부당하다(대판 92다55756, 대판 2011다73038, 73045)"는 이유로 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다고 본 것이다.예를 들면 토지를 A, B, C가 공유하고, 건물도 똑같이 A, B, C가 공유하다가 토지나 건물의 일부 지분이 매매나 증여, 경매 등으로 소유자가 바뀌면(예: 건물의 A지분이 D에게 이전된 경우) 위와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않게 된다.그러나 위 사례에서 토지나 건물 지분 전체가 타인에게 이전되면 법정지상권이 성립하게 되는 점에 유의해야 한다. 즉, 토지지분 전부를 D에게 이전하면 건물 공유자 A, B, C는 법정지상권을 가지게 된다. 그리고 처음부터 토지와 건물의 공유자가 동일하지 않으면 법정지상권이 성립될 여지가 없다.다음으로 토지 또는 건물만 공유관계인 경우를 살펴보자. 토지의 공유자 1인이 다른 공유자의 승낙을 받아 건물을 건축한 다음, 일부 대지 지분이 타인에게 양도된 경우에도 위 판례와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않는다.(대판 92다55756)그러나 대법원은 토지소유자가 그 지상건물을 타인과 공유하면서 그 단독 소유의 토지만을 타인에게 매도한 경우에는 법정지상권이 성립한다고 본다(대판 76다388). 토지를 타인에 매도할 때 지상건물을 철거한다는 조건이 없는 한, 토지 매수인은 건물 공유자들을 위해 법정지상권을 수인해야 한다는 점을 근거로 들었다. 

한국경제 - [부동산건설 法테크] 재건축 매도청구에서 '도로.전.답.구거'라도 대지로 보상받나

재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 됩니다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수하게 되지요. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것입니다.그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환됩니다. 따라서 현재 지목이나 현황이 ‘도로’이지만 장차 대지로 전환될 것이 예정되어 있는 상황에서 '대지'가 아닌 '도로'로 평가된다면 통상 대지의 3분의 1로 평가될 것이므로 매우 불합리한 결과가 됩니다. 지목이 ‘도로’인 경우뿐만 아니라, 지목이 ‘전, 답, 과수원, 잡종지, 구거 ’등인 경우에도 역시 장차 대지로 전활될 것이 예정되어 있으므로 역시 ‘대지’로 평가되느냐도 문제됩니다. 먼저 지목이나 현황이 ‘도로’인 경우에 대해, 대법원은 "토지 현황이 '도로'라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것"이라며 파기환송 판결을 했습니다.(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결)위 대법원의 해석에 따르면, 즉, 지목이 도로인 경우는 물론이고, 전, 답, 과수원, 잡종지, 구거라도 감정평가 시 대지로 평가되어야 하고, 지목이 전, 답 등이지만 현황도로인 경우에도 역시 대지로 평가되어야 한다는 의미입니다. 그런데 최근 대법원은 지목이 도로인 경우에는 반드시 대지로 평가해야 하는게 아니고, 도로로 평가할 경우도 있다고 판결해 주의를 요합니다. 즉, "재건축사업 당시도 지목이나 현황이 '도로'이고, 재건축사업 이후에도 정비기반시설로서 '도로'로 계속 사용될 예정임이 명백한 경우엔 예외로 '도로인 현황대로' 감점평가해야 한다"는 판례를 내놓았습니다.(대법원 2022. 7. 14. 선고 2020다238349 판결) 대법원은 "도로로 점유·사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한, 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가해야 한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결 참조)"라는 법리를 전제했습니다. 그리고 해당 토지가 1970년대부터 도로로 사용됐고, 2004년쯤 도로로 결정·고시돼 현재까지 이어져 온 점, 조합이 해당 토지를 취득해 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 점을 근거로 들었습니다. 한편 주택법에 의한 매도청구사건에서도 유사한 취지의 판결이 선고되었는데, 참고할 필요가 있습니다. 대법원은 “지목이 ‘구거’이고 ‘현황이 도로’라 하더라도 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고, 다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가할 수 있을 뿐이다”라고 보았습니다.(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결) 결국 지목이 도로, 전, 답, 과수원, 잡종지, 구거이든, 그것들이 현황도로이든, 재건축사업에 따라 대지로 변경되면 대지로 평가하고, 지목이 도로인 토지에 한하여, 사업이후에도 여전히 도로로 유지되면 도로로 평가해야(인근 대지의 3분의 1가격) 한다는 결론인 것입니다. 사업이후에는 아파트 단지를 이루는 ‘대지’와 아파트로 진입하는‘도로’외 다른 지목이 존재할 수 없기 때문이지요. 따라서, 재건축구역 내 지목이 도로인 토지를 가진 사람이거나 그런 도로에 경매 등으로 투자하는 사람이라면 그 도로가 재건축사업에 의해서도 여전히 도로로 유지되는지 여부를 미리 확인하고 대처할 필요가 있다 할 것입니다. 

영남일보 - [김재권 변호사의 부동산 읽기] 실거주 이유로 임차인 내보낸 후 3일만에 임대시 손해배상

주택임대차보호법은 임차인의 2년간 계약갱신요구권을 인정하면서, 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 '임대인의 실거주'를 규정하고 있다.또한 임대인이 자신이 거주한다며 임차인을 내보낸 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다. 그런데 서울중앙지법은 최근 실거주 이유로 임차인을 내보낸 지 3일 만에 새 임차인에게 세를 놓은 임대인은 임차인에게 손해배상으로 2천250만원을 지급하라는 판결을 내려 주목받고 있다. (2022년 10월18일 선고 2022가소1067836 판결)A는 2019년 4월 임대인 B와 보증금 6억5천만원에 2년간 임대차 계약을 체결하고 B 소유 아파트에 거주하던 중 A가 임대차 계약갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B로부터 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 취지의 문자 메시지를 받았다. A는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B는 A가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억원에 임대차 계약을 체결했고, 이 사실을 안 A는 B를 상대로 손해배상소송을 냈다.소송에서 B는 "A가 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다. 또한 당초 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이다. 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 대응했다.법원은 "우선 B가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.또 "임대인의 주장처럼 직접 거주하지 못하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 보았다.결론적으로, B는 A에게 손해배상책임이 있고, 그 손해액은 B가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2천250만원이라고 판단했다. 전월세 전환율이 2.5%이므로 갱신거절 당시 환산월차임(1년)이 1천625만원(=6억5천만원×0.025), 새로운 임대 시 환산월차임(1년) 2천750만원(=11억원×0.025)의 차액이 1천125만원이므로 2년치는 2천250만원(=1천125만원×2)이 된다.이번 판결은 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 임차인이 별도의 계약갱신 요구를 할 필요가 없다고 본 점에 큰 의의가 있다. 

한국경제 - [부동산건설 法테크] 개인 소유 도로, 지자체 시효취득으로 뺏길 수 있다

개인 소유 토지가 국가나 지자체가 관리하는 도로부지로 들어가 있으면 특별히 사용수익권을 포기하지 않는 한 국가·지자체를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있습니다.경매투자에서도 블루칩으로 도로부지가 떠오르고 있는데, 당장 쓸모가 없지만, 저렴하게 매입할 수 있고, 장기간 묻어두면, 재개발 등으로 가치가 크게 상승할 수 있으며, 도로를 관리하는 지자체 상대로 부당이득반환청구를 하여 사용료를 챙기거나, 감정가 정도로 보상을 받을 수도 있다는 계산 때문입니다.그런데 도로부지에 따라서는 토지사용료 청구는 커녕 아예 토지소유권을 점유관리자인 지자체에 빼앗길 수도 있습니다. 특히 경매로 그런 도로부지를 잘못 매수했다가는 사용료를 받기는 커녕 낙찰대금도 한푼 챙기지 못하고 땅을 고스란히 지자체에 빼앗길 수 있음을 유의할 필요가 있습니다.대구고법은 지자체에게 개인소유의 도로부지에 대한 민법상 점유취득시효를 인정한 판결을 선고한 바 있습니다.(2017. 7. 12. 선고 2016나25516 판결) 도로부지 소유자 입장에서는 땅을 빼앗기는 청천벽력같은 일이지요.구미에 사는 A가 소유한 대지 317㎡(96평) 중 89㎡(27평)가 1970년 5월12일 도로구역으로 편입되었고, 그해 12월30일에는 대장상 토지가 분할돼 228㎡(69평)는 대지로, 89㎡(27평)는 도로로 지목이 변경됐으며, 분할등기는 1972년 3월18일 이뤄졌습니다.그 후 구미시는 위 89㎡ 도로를 포함해 1981년 7월9일 도로확장개설공사를 마치고 도로로 점유·사용해 왔습니다.한편, B는 위 분할된 228㎡ 대지를 1971년 11월19일 A로부터 매수해 소유하고 있으며, 도로관리청인 구미시를 상대로 토지사용료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했습니다.이에 구미시는 도시계획도로에 편입된 도로부분을 도로개설 당시 다른 편입토지와 마찬가지로 관계 법령에 따른 보상절차를 완료한 후 도로로 사용했고, 토지를 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 도로개설 완료일인 1981년 7월9일부터 20년이 경과한 2001년 7월9일 시효취득했으므로 부당이득반환을 할 이유가 없다고 항변했습니다.이에 법원은 우선 구미시가 도로개설시점으로부터 시간이 오래 경과해 문제된 도로부분에 대한 소유권취득서류를 찾지 못해 제출하지 못한 점은 인정했습니다.그러나 구미시가 점유자로서 자주점유가 추정되는 점, 분할시부터 B가 취득한 대지에는 세금을 부과했으나 도로 부분에는 세금을 부과하지 않은 점, 도로편입 당시 인접 필지도 하나의 필지에서 둘로 분할되면서 도로로 지목변경된 부분이 구미시로 소유권 이전이 된 점, 나머지 도로편입 토지들도 모두 구미시로 소유권 이전된 점, 도로부분 토지가격이 상당한 거액임에도 B가 토지취득 후 40여년간 이의제기나 보상요구를 한 적이 없는 점 등을 들어 구미시의 손을 들어줬습니다.결론적으로 구미시가 B의 토지를 도로구역에 편입할 당시 소유권 취득을 위한 적법한 절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다고 본 것입니다.이처럼 지자체가 관리하는 도로부지를 경매 등으로 취득하여 사용료청구를 하거나 보상받거나 향후 재개발 시 큰 차익을 기대하는 사람이 있다면, 지자체가 시효취득으로 빼앗아 갈 가능성, 즉 시효취득의 요건을 갖추었는지 여부에 대해 미리 세밀히 검토한 후에 취득하는 것이 지혜로울 것입니다.<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

영남일보 - [김재권 변호사의 부동산 읽기] 동일인 공유 토지·건물 중 일부 지분 이전 시 법정지상권 인정되나

토지와 건물을 여러 명이 공유지분형태로 소유하는 경우가 많다. 토지나 건물만 공유이거나 토지 및 건물 모두 공유관계인 경우가 있는데, 공유자가 동일인이기도 하고 서로 다르기도 하다.최근 대법원은 토지와 그 지상 건물이 모두 동일한 소유자가 공유하고 있다가 건물 공유자 중 1인이 타인에게 건물의 공유지분을 증여함으로써 건물과 토지의 공유자가 변경된 경우, 건물의 공유지분을 취득한 자에게 관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부에 대해, 성립하지 않는다고 판결했다.(2022년 8월31일 선고 2018다218601 판결)재판부는 "토지 및 그 지상 건물 모두가 각 공유에 속한 경우, 토지 및 건물 공유자 중 1인이 그중 건물 지분만을 타인에 증여해 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에도 해당 토지 전부에 관하여 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면 이는 토지 공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 의사에 기하지 아니한 채 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권 설정 처분행위를 허용하는 것 이므로 부당하다(대판 92다55756, 대판 2011다73038, 73045)"는 이유로 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다고 본 것이다.예를 들면 토지를 A, B, C가 공유하고, 건물도 똑같이 A, B, C가 공유하다가 토지나 건물의 일부 지분이 매매나 증여, 경매 등으로 소유자가 바뀌면(예: 건물의 A지분이 D에게 이전된 경우) 위와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않게 된다.그러나 위 사례에서 토지나 건물 지분 전체가 타인에게 이전되면 법정지상권이 성립하게 되는 점에 유의해야 한다. 즉, 토지지분 전부를 D에게 이전하면 건물 공유자 A, B, C는 법정지상권을 가지게 된다. 그리고 처음부터 토지와 건물의 공유자가 동일하지 않으면 법정지상권이 성립될 여지가 없다.다음으로 토지 또는 건물만 공유관계인 경우를 살펴보자. 토지의 공유자 1인이 다른 공유자의 승낙을 받아 건물을 건축한 다음, 일부 대지 지분이 타인에게 양도된 경우에도 위 판례와 같은 이유로 법정지상권이 성립되지 않는다.(대판 92다55756)그러나 대법원은 토지소유자가 그 지상건물을 타인과 공유하면서 그 단독 소유의 토지만을 타인에게 매도한 경우에는 법정지상권이 성립한다고 본다(대판 76다388). 토지를 타인에 매도할 때 지상건물을 철거한다는 조건이 없는 한, 토지 매수인은 건물 공유자들을 위해 법정지상권을 수인해야 한다는 점을 근거로 들었다. 〈법무법인 효현 대표〉 

한국경제 - [부동산건설 法테크] 남의 땅, 20년 이상 점유하면 내 땅 된다고?