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주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법) 모두 임차인 보호를 위해 임대차기간 만료에 앞서 계약갱신을 요구할 권리를 부여하고 있다.주택임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 실거주 등 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못한다.이러한 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 존속기간은 2년(주임법 6, 6조의2)이다. 반면 상가임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못하고 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.(상임법 10조)문제는 주택임차인이나 상가임차인이 갱신요구권 행사에 의해 갱신한 임대차가 존속하는 중에 임의로 계약을 해지할 수 있는지, 아니면 갱신한 기간까지는 계약기간에 구속돼 해지가 안되는지 여부다.먼저 주택임차인에 대해선 주임법상 갱신요구권 행사에 의해 갱신됐다 하더라도 주임법(제6조의3 제4항)에 갱신요구권 행사에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관해선 제6조의2를 준용한다고 명시돼 있다.주임법 제6조의2는 묵시적 갱신은 계약의 해지에 대한 것인데, 묵시적 갱신이 된 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.다만 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.즉, 갱신을 요구해 갱신된 후에도 언제든 해지통지를 하기만 하면 3개월 후에 해지 효력이 생긴다.상가임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신이 되었을 경우에는 상임법에 주택임차인과 같은 준용규정이 없어 문제가 된다.그런데 상가임차인도 임차인 보호차원에서 주임법 제6조의2와 같은 규정을 둬 갱신이 된 후에도 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있어야 마땅할 것 같지만, 상임법에 그런 규정을 따로 두고 있지 않다. 아마 임차인의 주거안정을 상인의 경제생활안정보다 더 중요하다고 본 것 같다.이런 취지를 고려해 볼 때, 상가임차인이 갱신요구를 해 갱신된 경우 임대인과 사이에 합의한 갱신 기간 동안은 임차인이 임의로 해지하지 못하고 영업해야 한다고 볼 것이다.상임법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있다. 갱신되는 임대차기간은 따로 합의하지 않는 한 종전 임대차와 동일한 기간이 된다.
부동산 등 물건을 점유하는 자가 그 점유의 침탈을 당한 때에는 점유를 침탈당한 날로부터 1년 내에 소송(점유회수의 소)으로 그 반환을 청구할 수 있다.(민법 204조 1, 3항)이때, '점유자가 점유의 침탈을 당한 때'라 함은 점유자가 그 의사에 의하지 아니하고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말한다.(대판 2010다2459 판결 등)최근 대법원 사례를 하나 살펴보자. A가 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있었다. 하지만 B가 A를 폭행하는 등의 방법으로 건물에 대한 A의 점유를 침탈해 단독 점유하던 중, 4일 후 점유를 빼앗긴 A가 다수의 용역직원들을 동원하는 등의 방법으로 건물 점유를 탈환했다. 이에 B가 A를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수의 소를 제기했다. 이 사례에서 법원은 과연 누구의 손을 들어줄까.즉, 상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환한 이른바 '점유의 상호침탈'의 경우, 상대방이 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 있는지 여부가 문제가 됐다.이에 대해 대법원은 이 '점유 상호침탈'의 사례에서 "유치권자의 점유를 침탈했다가 다시 빼앗긴 자는 다시 점유회수청구를 할 수 없다"고 판결해 A의 손을 들어 주었다.(대법원 2023년 8월18일 선고 2022다269675 판결)대법원 판결이유를 살펴보면 다음과 같다. 대법원은 "상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환하였을 경우(점유 상호침탈), 상대방의 점유회수청구가 받아들여지더라도 점유자가 상대방의 점유침탈을 문제 삼아 점유회수청구권을 행사함으로써 다시 자신의 점유를 회복할 수 있다면 상대방의 점유회수청구를 인정하는 게 무용할 수 있다"라는 점을 전제했다.이어 "점유자의 점유탈환행위가 민법 209조 2항의 자력구제에 해당하지 않는다고 해도 특별한 사정이 없는 한 상대방은 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 없다고 보는 게 타당하다"고 결론냈다.유치권자인 A가 B에게 점유를 빼앗긴 후 탈환한 행위는 원래 민법 209조 2항의 자력구제요건에 해당돼야 적법한 점유회수가 된다. 하지만 A가 자력구제에 해당하지 않는 불법적인 점유탈환을 해도 A가 어차피 B의 점유침탈에 대해 점유회수청구로 다시 점유를 회복할 수 있는 점을 고려해 B의 점유회수청구를 기각한 것이다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 임대차존속 중이든, 묵시적 갱신이 되었든 기간만료 후 재계약을 하는 경우든, 갱신요구권 행사에 의해 갱신을 하는 경우든, 임대차가 계속되는 한 임대인은 차임을 5% 이내에서만 올릴 수 있다고 아는 사람이 많다.그러나 임대차계약이 '기간만료나 합의에 의해 종료한 후 재계약을 하거나' '임대차계약 종료 전이라도 재계약을 염두에 두고 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우'에는 5% 한도에 구애받지 않고 올릴 수 있는 점을 유의해야 한다.차임증액에 대한 상가건물임대차보호법의 규정을 살펴보면 제11조 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(연 5%)을 초과하지 못한다"고 규정하고 있다. 제2항에선 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 명시돼 있다.이 규정은 '임대차계약의 존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한해 적용된다.묵시적 갱신이 되어서 임대차가 계속되는 경우에도 차임증액에 5% 한도 규정이 적용된다.임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해 임대차가 갱신돼 존속하는 중에도 5% 증액한도 규정이 적용된다. 상가건물임대차보호법 제10조 제3항은 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(5%)에서 증감할 수 있다.그러나 5% 증액한도 규정은 임대차 계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.(대법원 2014년 2월13일 선고 2013다80481 판결)임대차 종료 후 재계약은 종전 임대차의 승계가 아닌 새로운 계약으로 보아야 하는 점, 임차인 스스로 임대인과 합의하여 증액해 주었다면 그 의사에 따라야 한다는 점에 근거한 판단으로 보인다.즉, '상가임대차(주택임대차도 마찬가지임) 종료 후' '명시적으로 재계약하는 경우'에는 5% 증액한도 규정이 적용되지 않고 임대인이 상당히 증액할 수 있음을 유의해야 한다.
건축공사는 도급인(건축주, 발주자)이 공사를 수급인에게 맡겨서 진행한다. 공정을 나눠 건축공사·토목공사는 A업체에, 전기·소방·정보통신설비공사는 B업체에 도급을 준다면 A와 B업체는 공동수급인으로서 공동수급체를 구성해 각각 맡은 공사를 하게 된다. 이 경우 보통 주요공사인 건축과 토목공사를 도급받은 A업체가 공동수급체의 대표로서 공사에 관한 전체적인 책임을 진다. B업체는 자신이 수급한 공사에 대해서만 책임을 지는 게 일반적이다.이를 '분담이행방식의 공동수급체' 관계라고 한다.그런데 이 공사의 성질상 B업체는 선행 공정인 A업체의 토목과 건축공사가 이뤄져야 후행 공정인 자신의 전기, 소방 등의 공사를 할 수 있다. A업체가 자신의 사정으로 공사를 지연하거나 중단하는 경우, 그때까지 B업체 공정은 다 수행했고 A업체의 공사가 진행되지 못해 어쩔 수 없이 B업체도 더 이상 공사를 하지 못했다면, 그래도 도급인에 대해 전체 공정지연에 따른 지체상금 배상책임을 질까.공사도급계약서에는 통상 '지체상금률' 항목에서 '공사계약금액에 대한 매1일 당 1/1,000'을 지체상금률로 정하고, 지체상금조항에서는 "수급인이 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 지체일수마다 계약서상 지체상금률을 공사도급금액에 곱해 산출한 금액을 도급인에게 납부해야 한다. 다만 도급인의 귀책사유로 사용승인이 지체된 경우, 천재·지변 등 불가항력적인 사유에 의한 경우, 기타 수급인의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우 등의 사유가 있으면 그 해당일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 않는 것으로 한다"고 규정한다.이에 대해 대법원은 "공동수급인이 분담이행방식에 의한 계약을 체결한 경우에는 공사의 성질상 어느 구성원의 분담 부분 공사가 지체됨으로써 타 구성원의 분담 부분 공사도 지체될 수밖에 없는 경우라도 특별한 사정이 없는 한 공사 지체를 직접 야기한 구성원만 분담 부분에 한해 지체상금의 납부의무를 부담한다"라고 판결했다.(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다33888 판결)결국 공동수급관계가 분담이행방식이고, 공사의 성질상 선후행공정이 순차적으로 이뤄지는 것이다. 후속공정을 분담한 B업체가 자신의 공정은 모두 수행했다면, 공사지체를 직접 야기한 A업체만 책임을 지고 B업체는 지체상금책임을 면한다고 볼 것이다.
재건축사업이 완료돼 조합원 명의로 보존등기된 아파트를 조합원이 타인에게 매매로 양도한 경우 그간 조합 사업으로 발생한 수익금인 정산금이 있다면 그 정산금은 매도인인 조합원과 매수인 중 누가 받을 권리가 있을까.수백억 원의 흑자로 사업을 종료한 조합에는 조합원에게 수천만 원씩 돌아가기 때문에 이런 분쟁이 종종 생긴다.물론 아파트 매매계약에서 조합원 지위승계여부나 정산금 수령자를 명시했다면 그에 따르면 되지만 아무런 약정이 없는 경우에 문제가 된다.이와 관련해 서울남부지법이 분명한 기준을 정하고 있다.(2012년 12월14일 선고 2012가단57891 판결)이 법원은 먼저 "도시재개발법상 재개발조합에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 도시재개발법 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니다. 따로 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대해 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙해야 조합은 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 된다(대판 2001다64479 판결)"라고 전제했다.그러면서 "재건축사업 시행 결과 아파트를 분양받은 조합원이 그 소유권을 취득한 이후 재건축조합은 조합원들과의 청산금 정산을 완결하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 된다. 아울러 조합원 지위 역시 그 한도에서 계속 유지되고 있다고 보아야 할 것이다. 이 경우에 반드시 조합원 지위와 분양받은 아파트의 소유권을 결부 지어 조합사무를 처리할 필연성은 없다"라고 봤다.결론적으로 "이런 점을 감안할 때, 분양받은 아파트에 관해 소유권 보존등기를 마친 조합원이 이를 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 조합규약 등에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니라 할 것이다. 아파트를 매수한 사정만으로는 조합원 지위를 승계했다고 할 수 없다"며 매도한 조합원의 손을 들어주었다.결국 조합아파트 매수인이 정산금을 제대로 받으려면 매매 당시 조합원과 매수인이 조합원의 지위승계(정산금 포함)에 대한 개별특약을 하고 조합에게 승계신고한 후 조합 승낙을 받아둬야 한다.
코로나19사태와 경기침체로 영업이 부진해진 임차인이 차임을 감액해 달라고 임대인을 상대로 소송을 제기하는 사례가 적지 않다.실제 법원이 쉽사리 감액을 인정해 주지 않는 경향임을 유의해야 한다.(대구지법 서부지원 2018가단58469 판결, 부산지법 2019가단330504 판결 등)최근 의정부지법 고양지원의 판례를 보면 보증금 6천만원에 월 차임료 550만원으로 임차한 임차인이 임대인을 상대로 월 360만원으로 감액해 달라는 소송을 제기했다.임차인이 주장하는 사정만으로는 경제사정의 변동으로 인해 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것은 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하다며 청구를 기각했다.(2023년 3월23일 선고 2021가단100727 판결)법원은 먼저 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병 예방 및 관리에 관한 법률상 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 하지만 이러한 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 약정차임으로 당사자를 구속하는 게 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우로 인정된다"(대판 2010다50113 등)는 점을 전제했다.그러면서 여러 증거를 종합해 "이 사건 임대차계약상 차임은 감정인의 판단이나 주위 다른 점포보다 다소 높은 수준인 점, 임차인의 손익계산서상 2020년과 2021년에 수천만 원의 적자가 발생한 점, 차임이 임대차계약 체결 시점보다 약 14% 감소한 점, 코로나19가 제1급감염병으로 2020년 초부터 우리나라에서 퍼져 우리 사회가 사회경제적으로 큰 어려움을 겪은 점은 인정된다"고 보았다.그러나 "임차인이 최초 입주자인 점, 8개월 차임을 면제받은 점, 코로나19가 2022년 4월25일 1급감염병에서 제외됐고 일상이 회복되고 있는 점, 임대차계약의 차임은 임대인과 임차인이 합의해 정한 것으로 원칙적으로 쌍방 모두 자신의 장래에 대한 예측에 따른 결과를 감수해야 하는 점, 차임 변동이 전적으로 코로나19와 같은 외부적 요인에 기한 것인지 알 수 있는 자료가 없는 점 등에 비춰 앞서 본 임차인의 사정만으로 경제사정의 변동으로 인해 이 사건 임대차계약상 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하다"는 이유로 임차인 청구를 기각했다.
여러 명이 공유지분으로 부동산을 소유하는 공유관계를 해소하려면 먼저 협의로 분할해 보고 협의가 되지 않으면 재판상 분할을 하게 된다. 재판에서 분할방법은 위치와 면적을 정해 땅을 나눠 가지는 '현물분할'이 원칙이다. 하지만 땅 모양이나 입지 조건이 다르므로 실제 법원은 경매에 부쳐 매각대금으로 나눠 가지라는 경매분할판결을 내리는 게 일반적이다.그런데 최근 대법원은 종전 판례 경향과 달리 '함부로 경매분할을 해서는 안 된다'는 판결을 내려 주목되고 있다.(2023년 6월 29일 선고 2020다260025 판결)사례를 보면 상속으로 공유관계가 된 일부 상속인의 지분을 경매로 매수한 경매전문업체가 경매분할을 청구했다. 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지 등을 심리해 공유물분할 방법을 선택했어야 한다는 이유로 경매분할(대금분할)을 명한 원심판결을 파기·환송했다.대법원은 먼저 "재판에 의해 공유물을 분할하는 경우, 법원은 현물로 분할하는 게 원칙이므로 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할방법에 관해 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다"는 점을 전제했다.그리고 "특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다면 그러한 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선 강구해야 한다"라고 했다.그러면서 "공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정해 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대해 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다"는 점을 강조했다.결론적으로 "기존 토지의 점유·사용관계를 해치지 않는 공유물분할 방법은 다른 특별한 사정이 없다면 원심 판단과 같이 상속인이 낙찰자의 지분을 매수해 토지 전체의 소유권을 갖게 하는 방법일 수 있다.이때 지분의 적정한 매수가격은 당사자가 제출한 각 감정평가서 등을 근거로 산정하는 것이 어려워 보이지 않음에도 함부로 경매분할판결을 내린 원심은 법리 오해, 심리미진의 위법이 있다"고 본 것이다.
건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에서 기간만료 시 임차인에게는 지상물매수청구권이 인정된다.민법에선 "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채렴·목축을 목적으로 한 토지임대차 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 임차인은 계약갱신을 청구할 수 있다.임대인이 계약갱신을 원하지 아니할 때는 상당한 가액으로 이 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다"고 규정하고 있다.(643조, 283조)임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 곧바로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 된다. 매수청구 당시의 시가상당액을 임대인으로부터 받아낼 수 있게 된다. 이 규정은 강행규정이어서 지상물매수청구권을 포기하는 등 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.(대판 94다34265 등)그런데 지상물매수청구로 보상을 받는 임차인의 지상물 범위는 어디까지일까. 임차인이 시설한 지상물이 모두 포함되느냐의 문제인데, 이에 관한 판례를 소개하고자 한다.전주지법 군산지원은 토지를 임대해 각종 지상물을 설치한 후 양계장을 경영한 임차인이 지상물매수청구를 한 사례에서 "지상물 중 사료저장통, 일부 철파이프조 비닐하우스·보온덮개 함석지붕·비닐하우스 창고는 모두 토지상에서 쉽게 분리·철거해 낼 수 있다. 구조와 용도 등에 비춰 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어지거나 경제적으로 큰 손실을 초래한다고 볼 수 없는 것으로서 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다"고 봤다.다음으로 "수목의 경우, 이 사건 임대차계약이 식목을 목적으로 하는 게 아닌 점, 건물 기타 공작물과는 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고 임대인이 향후 이를 활용하기도 어려운 점 등을 감안하면 역시 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다"고 했다.마지막으로 "이 사건 토지상에서 쉽게 분리·철거하기 어렵고 구조와 용도 등에 비춰 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어지거나 경제적으로 큰 손실을 초래하는 별지 목록 나항 지상물(목조구조물 창고, 철파이프조 비닐하우스 양계장, 일부 철파이프조 비닐하우스, 조립식창고, 목조건조물 견사, 조립식패널 주거용 건물)은 지상물매수청구대상"이라는 이유로 법원이 감정한 시가상당액(3천131만2천300원)을 임차인에게 지급하라고 판결했다.(2015년 10월8일 선고 2015가합10297 판결)결국 토지로부터 분리·철거가 어렵고, 철거 시 경제적 손실이 큰 지상물에 한해 매수청구의 대상이 된다.
토지소유자로부터 부지조성공사를 도급받아 공사를 완료한 공사업자가 미지급 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하려면 해당 토지를 어느 정도 점유해야 유치권 점유로 인정받을 수 있을까.통상 토목공사의 대상 토지는 면적이 넓어 타인의 출입을 통제할 만한 점유를 하기가 어렵기 때문에 점유방법이 종종 문제가 된다.최근 창원지방법원진주지원 판례가 중요한 기준을 제시하고 있다.(2023년 5월9일 선고 2021가합12417 유치권부존재확인 판결)사례를 살펴보면 공사업자가 토지소유자로부터 부지조성공사를 도급받아 공사를 했는데, 해당 토지가 경매에 들어가자 3억5천만원 상당의 공사대금채권에 기해서 유치권 신고를 했다.이에 경매신청채권자가 "유치권자는 토지를 점유하지 않았다"는 등의 주장을 하면서 유치권부존재확인소송을 제기했다. 법원은 "유치권자의 점유가 인정되지 않는다"는 이유로 경매신청채권자의 손을 들어줬다. 자세한 판결이유는 다음과 같다.먼저 "유치권부존재확인소송에서 그 유치권을 주장하는 사람이 그 성립 및 존속의 요건사실을 주장·증명해야 한다"고 전제했다.(대판 97다45259 판결 등)이어 "유치권 성립요건이자 존속요건인 점유로서의 '사실적 지배'는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 게 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 할 것이다. 하지만 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 할 것"이라는 점과 "점유는 경매기입등기 이전부터 이뤄져야 한다"는 점을 강조했다.한편 집행관의 현황조사 당시 토지상에 컨테이너가 있고 '유치권 행사 중'이라고 표시된 현수막이 부착돼 있으며, 일부 지상에 펜스가 설치된 사실은 인정했다.그러나 "펜스 높이가 약 1m에 불과하고, 토지 전체의 둘레에 설치된 게 아닌 점, 컨테이너 관리인을 따로 두지 않은 점, 제3자의 토지 출입을 배제할 수 있는 설비 등을 설치하지 않은 점, 현황조사 보고서에 '점유관계 : 미상, 기타 : 본건 임대차 조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 안내를 하였으나 조사에 응하지 않음'이라고 기재되어 있는 점 등을 종합하면, 유치권자가 경매기입등기 이전부터 토지를 타인의 간섭을 배제할 정도로 사실적으로 지배해 오고 있다고 보기 어렵다"고 결론냈다.
주택임대차계약을 체결하면서 임차인이 직접 전입하지 않고 처음부터 임차인의 부모나 형제자매가 전입해 거주했다면 그 주택을 낙찰받은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까.이에 관련된 대전지방법원 판례를 살펴보자.A는 B소유의 다가구주택에 대해 B와 임대차계약을 체결한 후 자신이 거주한 게 아니라 처음부터 A의 오빠와 아버지가 전입신고하고, 확정일자를 받아 실제 거주했다.그 후 이 다가구주택에 대해 강제경매가 실시됐고 C가 낙찰받아 매수인이 됐다.A는 배당요구종기를 지나서 배당을 요구하는 바람에 배당을 받지 못하자 임대인 지위를 승계한 매수인 C를 상대로 임대차보증금반환청구소송을 냈다.이에 C는 A는 결혼해 아버지와는 독립된 세대원이므로, 아버지의 점유와 주민등록으로는 대항력을 취득할 수 없고, 또한 임대인 B의 승낙 없는 전대차여서 대항력이 없다며 맞섰다.법원은 임차인 A의 손을 들어줘 보증금을 반환하라는 판결을 내렸다.(2022년 4월28일 선고 2021가단114423 판결).판결문에는 "주택임대차보호법상 대항요건은 임차인이 당해 주택에 직접 전입신고하고 거주하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 해 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 즉, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 본다"는 점을 전제했다.또한 "임차인이 비록 임대인의 승낙 없이 전대했어도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인의 동의 없이 전대된 것만으로는 임대차계약을 해지할 수 없다. 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다"는 점도 강조했다.(대법원 2007년 11월29일 선고 2005다64255 판결 등)결론적으로 이 사례에서 "임차인 A가 처음부터 오빠와 아버지를 거주하게 한 데 대해 임대인 B의 승낙을 얻지 않았던 것으로 보이므로 이러한 사용관계는 '승낙 없는 전대차'에 해당한다고 볼 수 있다.그런데 그들이 가족 사이인 점, 계약내용이나 부동산의 구조를 보더라도 임차인의 가족이 대신 점유·사용한다고 해서 계약의 목적 달성에 지장을 초래하거나 부동산의 현상유지에 어떠한 위험이 생긴다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면 A의 행위를 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정된다"는 이유로 임차인 A가 대항력을 갖추었다고 봐 A의 손을 들어준 것이다.
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