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미디어 효현
| 영남일보 - 계약갱신요구권 행사 후에도 임차인은 언제든 해지 가능할까 |
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| 작성자 : 관리자 작성일 : 2024-01-05 |
| 주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법) 모두 임차인 보호를 위해 임대차기간 만료에 앞서 계약갱신을 요구할 권리를 부여하고 있다. 다만 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 즉, 갱신을 요구해 갱신된 후에도 언제든 해지통지를 하기만 하면 3개월 후에 해지 효력이 생긴다. 아마 임차인의 주거안정을 상인의 경제생활안정보다 더 중요하다고 본 것 같다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있다. 갱신되는 임대차기간은 따로 합의하지 않는 한 종전 임대차와 동일한 기간이 된다. |
중소기업인 법인도 소속 직원의 거주를 위해 주택임대차 계약을 체결한 후 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 기간만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신요구권을 행사할 수 있다.그런데 최근 대법원은 중소기업 법인 소속 직원이 아닌 대표이사가 아파트를 인도받고 전입신고를 한 후 기간 만료를 앞두고 갱신요구권을 행사한 사례에서, 해당 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 전제조건인 대항력 요건을 갖추지 못했다는 이유로 임차인에 대해 주택명도소송을 제기한 임대인의 손을 들어줬다(2023년 12월14일 선고 2023다226866 판결). 이 건은 유명 탤런트 김수미씨가 임차인으로서 패소한 사례로서 세간의 주목을 받았다.주택임대차보호법 제3조 제3항은 "중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다"라고 규정하고 있다.판결이유를 살펴보면 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 게 관련 법령 문언과 법 체계에 부합한다"고 보았다.그리고 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 '임원'은 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있다.중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"는 점도 그 근거로 들었다.또 "주거용 임차 해당 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하다.업무관련성·임대료 액수·지리적 근접성 등 그 밖의 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라고도 보았다.이 사례에서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 이 대법원 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라는 점에 의미가 크다.특히 중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결하면 반드시 등기임원이 아닌 소속 직원이 인도와 전입신고를 해야 한다는 점 등 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공했다고 할 것이다.
주택임대차보호법은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고 있다.이에 임차인에게 1회에 한해 2년간 더 거주할 권리를 부여했는데, 이것이 갱신요구권이다.(6조의 3)반면 임대인은 '정당한 사유'가 있으면 갱신을 거절할 수 있다. 갱신거절사유로서 가장 강력한 무기는 임대인이 실거주하겠다며 갱신을 거절하는 것이다.그런데 임대인의 실거주 의사에 대한 입증 책임과 관련해 그동안 하급심에선 "집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절할 때 집주인이 실거주하겠다는 주관적인 의도만 표시하면 되지 실거주 목적에 대한 객관적 사정을 입증할 필요가 없다. 오히려 임차인이 집주인의 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 점을 입증해야 한다"고 해 임차인이 입증 책임을 진다고 보았다.(서울중앙지법 2021가단5013199 판결 등)그러나 최근 대법원은 실거주에 대한 입증책임은 "임차인이 아니라 임대인에게 있다"고 판단해 임차인의 입증 부담을 한층 덜어 주었다.(2023년 12월7일 선고 2022다279795 판결)대법원은 "주택 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절하려면 임대인이 그에 대한 증명 책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 게 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다"는 점을 전제했다.그리고 제반증거에 비춰 "임대인과 배우자가 이 사건 아파트 말고도 인근에 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있는 점, 갱신거절을 할 무렵에 임대인이 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 배우자는 직업상 이유로 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었던 점, 임대인과 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위해 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없고, 인근 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있는 점 등을 종합하면, 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주해야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다"고 봤다.결론적으로 이 같은 사정만으로는 임대인 등이 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 게 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기엔 의문의 여지가 있음에도 갱신거절이 적법하다고 본 원심을 파기환송했다.결국 이제는 임차인이 아니라, 임대인에게 실거주할 의사가 진실임에 대해 법원이 납득할 만한 입증을 해야 할 부담을 지운 것이다.
건축공사, 토목공사 등 각종 공사와 관련해 공사도급계약에 정해진 공사범위를 초과하는 추가공사에 대한 분쟁이 적지 않다. 도급인·수급인 간 공사여부 및 지급에 관한 명시적 합의가 없는 한 인정하지 않는 것이 판례의 기본적 태도임을 유의할 필요가 있다.이러한 관점에서 추가 공사비를 인정하지 않은 대전지법 사례를 하나 소개하고자 한다.(2021년 11월11일 선고 2019가단120005 판결)공사업자 A는 건물주 B로부터 대전시 중구 소재 건물의 내외부 마감재와 구조물 철거공사 및 폐기물 수집운반처리 공사를 도급받았다. 공사도급계약 당시 A는 B에게 공사대금으로 5천840만원을 견적했다. 그런데 공사 도중 B의 추가공사 요구에 따라 공사를 추가로 진행했으므로 추가공사 약정에 따른 추가공사대금 5천784만원 및 지연손해금을 지급하라고 소송을 제기했다.대전지법은 이 사안에서 추가 공사대금에 대한 법리를 먼저 들었다.즉, "단가계약이 아닌 총액계약인 경우 도급인은 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 당초 약정 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무가 없다. 다만 준공된 공사 내용에 '당초 계약의 내용에 포함되지 않는 추가적인 공사'가 실제 있었고, 또 도급인과 수급인 사이에 '추가공사의 시공 및 별도 공사대금의 지급'에 관한 '합의'가 있는 경우에 한해, 도급인의 추가공사대금 지급의무가 인정된다(대법원 2005다63870 판결 등)"고 봤다. 그리고 추가 공사 사실 및 합의의 존재 사실은 추가 공사대금을 청구하는 당사자(A)가 주장, 증명책임을 져야 한다고 전제했다.그리고 대전지법은 "A는 공사대금 5천840만원으로 견적하였을 뿐 그 이후 추가공사에 관해 견적을 한 적이 없는 점, A와 B 사이에 추가공사대금에 관해 구체적인 합의가 있었다고 볼 만한 객관적인 자료가 존재하지 않는 점, A가 소를 제기하기까지 약 2년 이상 B에게 추가공사대금의 지급을 구하거나 세금 계산서를 발행한 것으로도 보이지 않는 점 등을 종합하면 A가 제출한 증거들만으로는 추가공사 시행 여부 및 추가공사대금의 지급에 관한 별도 합의가 성립했다는 점을 인정하기에 부족하다"며 A의 청구를 기각했다.결론적으로 도급인과 수급인 간 추가공사에 대한 명시적 합의가 관건이므로, 추가공사를 인정받으려는 공사업자라면 반드시 문서로 추가공사대금에 대한 건축주의 서명을 받아두는 게 절대적으로 중요하다.정식문서가 아니라 메모지, 종이조각, 휴지조각이라도 좋다.
임차인이 임대차가 종료돼 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 임대 당시의 상태로 원상회복할 의무가 있다(민법 654조, 615조). 그런데 실제 임차인이 어느 정도까지 원상복구를 해야 하는지 분쟁이 많다. 이런 분쟁에 대비해 임대하기 전에 임대인이든 임차인이든 모두 원상태에 대해 사진촬영 등 증거를 남겨 두거나 원상회복 범위를 미리 약정해 둘 필요가 있다.최근 대법원은 토지를 임차할 당시 토지상에 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물 등이 있었다면 임대인이 임차인을 상대로 임대차 종료에 따른 원상회복으로 가건물 등의 철거를 구할 수 있는지 여부와 관련해 원상회복의 기준을 제시하는 판결을 내놨다.(2023년 11월2일 선고 2023다249661 판결)대법원은 먼저 "토지 임대당시 그 지상에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우엔 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차했을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다"고 봤다.여기서 "'종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복책임이 있다는 특별한 사정'의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리해 구체적·개별적으로 이뤄져야 한다"고 판단기준을 제시했다.이에 따라 "임대차계약의 목적물은 '토지'로 특정돼 있고 계약 체결 당시 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재했음에도, 임대차계약서에서 임차목적물로 기재돼 있지 않으며, 임대차계약서에 '임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다'는 내용이 기재돼 있고, 특약사항에 '계약 만료 시 땅 원상복구 할 것'이라는 내용이 기재돼 있으나, 위 기재 내용만으론 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다"며 가건물까지 원상회복해야 한다고 판단한 원심을 파기환송했다.다만 대법원이 "프랜차이즈 커피전문점인 점포를 임차해 시설 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우에는 시설한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거해 원상회복할 의무가 있다"라고 판결한 점에 유의해야 한다.(2019년 8월30일 선고 2017다268142 판결)그 외에도 임대차계약서에 종전 임차인의 시설까지 원상복구하기로 특별히 약정했다면 당연히 원상복구책임을 지게 된다.
A종중 소유의 토지 일부가 공공기관에 수용돼 수용보상금이 나왔는데, A종중은 종중규약에 공동선조의 후손 중 성년 이상 남자만을 종원으로 정해, 여자를 종원에서 제외하고 수용보상금을 분배함에 있어서도 여자를 분배대상에서 제외했다면, 여성 종원이 곧바로 A종중을 상대로 분배금청구소송을 제기할 수 있을까.종중은 공동선조의 분묘수호와 제사 및 종원 상호간 친목 등을 목적으로 구성되는 자연발생적인 종족집단으로서 비법인사단의 실체를 가진다.따라서 비법인사단인 종중의 토지에 대한 수용보상금은 종원의 '총유(總有)'에 속하고, 그 수용보상금분배는 총유물처분에 해당한다. 이에 정관 기타 규약에 달리 정함이 없는 한 종중총회결의에 의해 그 수용보상금을 자율적으로 결정해 분배할 수 있다.그런데 종중재산분배에 관한 종중총회 결의 내용이 현저하게 불공정하거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 경우 또는 종원의 고유하고 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하는 경우 그 결의는 무효라고 할 수 있다.무효여부는 종중재산의 조성경위, 종중재산의 유지·관리에 대한 기여도, 종중행사 참여도를 포함한 종중에 대한 기여도, 종중재산 분배경위, 전체 종원의 수와 구성, 분배비율과 그 차등 정도, 과거의 재산분배선례 등 제반사정을 고려해 판단해야 한다.또한 공동선조와 성과 본을 같이하는 후손은 남녀 구별 없이 성년이 되면 당연히 종중의 구성원이 되는 것이다(대법원 2002다13850 판결). 종중재산을 분배함에 있어 단순히 남녀 성별 구분에 따라 그 분배비율, 방법, 내용에 차이를 두는 것은 개인의 존엄과 양성의 평등원칙에 반하는 것으로서 정당성과 합리성이 없어 무효이다.(대법원 2007다74775 판결)그런데 총유물인 종중토지매각대금의 분배는 정관 기타 규약에 달리 정함이 없는 한 종중 총회 결의에 의해서만 처분할 수 있다. 이러한 분배 결의가 없으면 종원이 종중에 대해 직접 분배청구를 할 수 없다.따라서, 위 사안에서 여성 종원은 보상금 분배에 관한 종중총회결의의 무효확인소송을 제기해 판결을 받은 후 새로운 종중총회에서 공정한 내용으로 다시 결의하도록 하여 분배받아야 한다.새로운 종중총회결의도 거치지 아니한 채 종전 총회결의가 무효라는 사정만으로 곧바로 종중을 상대로 분배금의 지급을 청구할 수는 없다.(대법원 2007다42310, 42327 판결)이때 종중을 상대로 종중원 지위 확인청구도 병행해야 한다. 종중이 여자에게 불합리하게 차등해 지급하는 총회결의는 무효라는 판례도 있다.(대판 2007다74775 판결)
지금은 주택경기가 침체국면이지만 상승기에 시작된 아파트 신축이 최근 완공단계에 이른 것이 많아지면서 인근 주택 등의 일조권 침해로 인한 소송이 빈발하고 있다.일조권이란 남쪽 토지에 건물 등이 세워짐으로써 북쪽 건물의 거주자가 일조의 이익을 방해받는 경우에 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말한다.일조권 침해에 따른 불법행위 책임이 인정되려면 일조방해의 정도가 사회 통념상 일반적으로 인용하는 수인(受忍)한도를 넘어야 한다. '수인한도를 넘었는지 여부'는 피해정도, 토지이용 선후관계, 가해방지 및 피해 회피 가능성 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단한다(대판 98다23850 등).일조권 침해로 인한 피해측정은 컴퓨터 시뮬레이션과 시가하락액 감정으로 한다.가해 건물의 '골조가 완성된 상태'를 기준으로 한다.시기적으로는 '동지일'을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속해 2시간 이상, 또는 오전 8시에서 오후 4시 사이의 8시간 중 통틀어서 최소한 4시간 정도가 확보돼야 한다. 그에 미달되는 만큼 손해를 배상해야 한다(서울고법 94나11806 판결).최근 필자가 진행한 대구 수성구 소재 단독주택 소유자 A, B가 인근 아파트 시행사를 상대로 한 일조권 침해로 인한 손해배상청구사건에서 승소한 사례를 소개하고자 한다.이 사건에서 일조권이 침해되는 해당 단독주택들에 대한 일조권 침해 감정에 따른 시가하락액을 감정한 결과, A는 약 1억4천만원, B는 1억2천만원 정도 각각 하락한 피해가 발생한 것으로 나왔다.법원은 이 금액을 그대로 인정하지 않고 여러 가지 이유를 들어 책임을 제한한 결과 대체로 위 감정금액의 50%만 인정했다.법원은 책임제한 사유로, 좁은 공간에 많은 사람이 거주하는 우리나라 도시지역 상황에서 한쪽의 일조이익만 절대적으로 보장하기는 곤란한 점, 아파트가 건축법에 적합하게 지어지는 점 등을 들었다. 그렇다 해도 50%까지 감액하는 것은 지나치다.한편 시행사는 주택소유자 중 A는 해당 아파트 신축지역에 거주하다가 집을 시행사에 팔고 이전했으므로 고층아파트로 인한 일조권 침해를 미리 예상했기 때문에 일조권침해를 인정할 수 없다고 주장했다. 하지만 A가 해당 주택으로 이사할 당시 골조완공은커녕 착공도 되지 않은 점을 들어 일조권침해를 예상하거나 인식했다고 볼 수 없다고 판단했다.
상가임차인이 기간만료 6개월 이내 권리금을 받을 수 있는 다른 임차인을 주선했는데, 임대인이 신규임차인에게 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구'하여 계약체결이 무산되면 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위가 되어 권리금 상당의 손해를 배상해 주어야 한다.(상가건물임대차보호법 제10조의4, 제3호)그런데 관련 판례를 살펴보면 임대인이 신규임차인에게 요구한 정도가 '현저히 고액의 차임과 보증금'에 해당하지 않는다는 이유로 권리금회수방해행위에 해당하지 않는다고 본 판례가 훨씬 많아 권리금 회수가 쉽지 않음을 알 수 있다.관련 부산지법 판례를 살펴보자.(2019년 11월22일 선고 2019나1982 판결)A는 2015년경 B 소유의 부산 해운대구 소재 점포를 임대차보증금 3천만원, 차임 월 130만원으로 정하여 임차한 후, 계약기간을 2018년 2월경으로 연장하고 차임을 월 141만7천원으로 증액하였다.A는 2018년 1월경 B에게 C를 신규임차인으로 소개하여 주었으나, B는 C에게 보증금 5천만원, 월세 200만원을 요구함으로써 B와 C 사이에 임대차계약이 체결되지는 않았다. 그 후 B는 2018년 4월경 D와 사이에 보증금 3천만원, 차임 월 150만원으로 하는 임대차계약을 새로이 체결하였고, A는 B의 권리금 방해행위를 이유로 손해배상소송을 제기했다.이에 부산지법은 "제반 증거에 의하면 B가 신규임차인 C에게 임대차계약의 조건으로 임대차보증금 5천만원, 차임 월 200만원을 제안했던 사실, 당시 인근의 점포 일부가 대략 보증금 1천500만원 내지 2천만원, 차임 월 45만원 내지 200만원 정도로 임대되었던 사실, C도 B가 높은 임대료 등을 요구하여 계약을 체결하지 않았다는 내용의 사실확인서를 제출한 사실 등이 인정되어 주변 점포의 임대조건에 비하여 고액인 것으로 볼 여지는 있다"고 전제했다.그러나 "B가 임대차계약을 체결한 후 3년 동안 차임만 1차례 11만7천원 증액한 점, 특히 신규임차인과의 계약은 새로운 계약체결이어서 보증금 및 차임의 증액이 상가임대차법령에 따른 제한을 받지 않는 점, 지난 3년간 보증금 및 차임에 거의 변동이 없었던 점, 위 기간 동안 점포의 시세도 일부 상승하였고 이에 따른 조세·공과금 등 부담도 늘어난 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 임대인 B가 제안한 위 임대조건이 현저히 고액이라고 단정하기도 어렵다"라는 이유로 임차인 A의 청구를 기각했다.
주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법) 모두 임차인 보호를 위해 임대차기간 만료에 앞서 계약갱신을 요구할 권리를 부여하고 있다.주택임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 실거주 등 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못한다.이러한 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 존속기간은 2년(주임법 6, 6조의2)이다. 반면 상가임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못하고 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.(상임법 10조)문제는 주택임차인이나 상가임차인이 갱신요구권 행사에 의해 갱신한 임대차가 존속하는 중에 임의로 계약을 해지할 수 있는지, 아니면 갱신한 기간까지는 계약기간에 구속돼 해지가 안되는지 여부다.먼저 주택임차인에 대해선 주임법상 갱신요구권 행사에 의해 갱신됐다 하더라도 주임법(제6조의3 제4항)에 갱신요구권 행사에 의해 갱신되는 임대차의 해지에 관해선 제6조의2를 준용한다고 명시돼 있다.주임법 제6조의2는 묵시적 갱신은 계약의 해지에 대한 것인데, 묵시적 갱신이 된 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.다만 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.즉, 갱신을 요구해 갱신된 후에도 언제든 해지통지를 하기만 하면 3개월 후에 해지 효력이 생긴다.상가임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신이 되었을 경우에는 상임법에 주택임차인과 같은 준용규정이 없어 문제가 된다.그런데 상가임차인도 임차인 보호차원에서 주임법 제6조의2와 같은 규정을 둬 갱신이 된 후에도 임차인은 언제든 해지통지를 할 수 있어야 마땅할 것 같지만, 상임법에 그런 규정을 따로 두고 있지 않다. 아마 임차인의 주거안정을 상인의 경제생활안정보다 더 중요하다고 본 것 같다.이런 취지를 고려해 볼 때, 상가임차인이 갱신요구를 해 갱신된 경우 임대인과 사이에 합의한 갱신 기간 동안은 임차인이 임의로 해지하지 못하고 영업해야 한다고 볼 것이다.상임법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있다. 갱신되는 임대차기간은 따로 합의하지 않는 한 종전 임대차와 동일한 기간이 된다.
부동산 등 물건을 점유하는 자가 그 점유의 침탈을 당한 때에는 점유를 침탈당한 날로부터 1년 내에 소송(점유회수의 소)으로 그 반환을 청구할 수 있다.(민법 204조 1, 3항)이때, '점유자가 점유의 침탈을 당한 때'라 함은 점유자가 그 의사에 의하지 아니하고 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말한다.(대판 2010다2459 판결 등)최근 대법원 사례를 하나 살펴보자. A가 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있었다. 하지만 B가 A를 폭행하는 등의 방법으로 건물에 대한 A의 점유를 침탈해 단독 점유하던 중, 4일 후 점유를 빼앗긴 A가 다수의 용역직원들을 동원하는 등의 방법으로 건물 점유를 탈환했다. 이에 B가 A를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수의 소를 제기했다. 이 사례에서 법원은 과연 누구의 손을 들어줄까.즉, 상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환한 이른바 '점유의 상호침탈'의 경우, 상대방이 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 있는지 여부가 문제가 됐다.이에 대해 대법원은 이 '점유 상호침탈'의 사례에서 "유치권자의 점유를 침탈했다가 다시 빼앗긴 자는 다시 점유회수청구를 할 수 없다"고 판결해 A의 손을 들어 주었다.(대법원 2023년 8월18일 선고 2022다269675 판결)대법원 판결이유를 살펴보면 다음과 같다. 대법원은 "상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환하였을 경우(점유 상호침탈), 상대방의 점유회수청구가 받아들여지더라도 점유자가 상대방의 점유침탈을 문제 삼아 점유회수청구권을 행사함으로써 다시 자신의 점유를 회복할 수 있다면 상대방의 점유회수청구를 인정하는 게 무용할 수 있다"라는 점을 전제했다.이어 "점유자의 점유탈환행위가 민법 209조 2항의 자력구제에 해당하지 않는다고 해도 특별한 사정이 없는 한 상대방은 자신의 점유가 침탈당했음을 이유로 점유자를 상대로 민법 204조 1항에 따른 점유회수를 청구할 수 없다고 보는 게 타당하다"고 결론냈다.유치권자인 A가 B에게 점유를 빼앗긴 후 탈환한 행위는 원래 민법 209조 2항의 자력구제요건에 해당돼야 적법한 점유회수가 된다. 하지만 A가 자력구제에 해당하지 않는 불법적인 점유탈환을 해도 A가 어차피 B의 점유침탈에 대해 점유회수청구로 다시 점유를 회복할 수 있는 점을 고려해 B의 점유회수청구를 기각한 것이다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 임대차존속 중이든, 묵시적 갱신이 되었든 기간만료 후 재계약을 하는 경우든, 갱신요구권 행사에 의해 갱신을 하는 경우든, 임대차가 계속되는 한 임대인은 차임을 5% 이내에서만 올릴 수 있다고 아는 사람이 많다.그러나 임대차계약이 '기간만료나 합의에 의해 종료한 후 재계약을 하거나' '임대차계약 종료 전이라도 재계약을 염두에 두고 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우'에는 5% 한도에 구애받지 않고 올릴 수 있는 점을 유의해야 한다.차임증액에 대한 상가건물임대차보호법의 규정을 살펴보면 제11조 제1항에서 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(연 5%)을 초과하지 못한다"고 규정하고 있다. 제2항에선 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 명시돼 있다.이 규정은 '임대차계약의 존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한해 적용된다.묵시적 갱신이 되어서 임대차가 계속되는 경우에도 차임증액에 5% 한도 규정이 적용된다.임차인의 계약갱신요구권 행사에 의해 임대차가 갱신돼 존속하는 중에도 5% 증액한도 규정이 적용된다. 상가건물임대차보호법 제10조 제3항은 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(5%)에서 증감할 수 있다.그러나 5% 증액한도 규정은 임대차 계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.(대법원 2014년 2월13일 선고 2013다80481 판결)임대차 종료 후 재계약은 종전 임대차의 승계가 아닌 새로운 계약으로 보아야 하는 점, 임차인 스스로 임대인과 합의하여 증액해 주었다면 그 의사에 따라야 한다는 점에 근거한 판단으로 보인다.즉, '상가임대차(주택임대차도 마찬가지임) 종료 후' '명시적으로 재계약하는 경우'에는 5% 증액한도 규정이 적용되지 않고 임대인이 상당히 증액할 수 있음을 유의해야 한다.
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